전세사기를 당했다는 건 알겠는데, 정확히 어떤 사기인지 모르겠다는 분들이 많습니다. "그냥 보증금 못 받은 것 아닌가요?"라고 생각할 수 있지만, 전세사기는 구조에 따라 5가지 이상의 유형으로 나뉩니다. 그리고 유형마다 법적 대응 방법이 완전히 다릅니다. 깡통전세 피해자와 신탁사기 피해자가 같은 루트로 싸울 수 없습니다. 이중계약 피해자와 허위임대인 사기 피해자도 마찬가지입니다. 지금 내 상황이 어떤 유형인지 먼저 파악해야 올바른 루트를 선택할 수 있습니다.
전세사기 피해자라는 것을 알게 됐을 때, 가장 막막한 것 중 하나는 "내가 어디서 당한 건지"를 모른다는 겁니다. 등기부등본을 다시 꺼내 봐도 무엇이 문제인지 알기 어렵습니다. 공인중개사가 "문제없다"고 했고, 계약서도 정상적으로 작성했는데 왜 이렇게 됐는지 이해가 안 됩니다. 그 혼란은 전세사기 수법이 겉으로는 정상 거래처럼 보이도록 설계되어 있기 때문입니다. 하지만 구조를 알면 내가 어떤 사기를 당했는지 명확하게 파악할 수 있습니다. 지금부터 전세사기 5가지 유형을 완전하게 분석합니다.
유형 1~2: 깡통전세·이중계약 — 가장 흔한 전세사기 구조
유형 1 깡통전세: 집값보다 보증금이 더 많은 구조
깡통전세는 가장 흔한 전세사기 유형이자, 피해자가 가장 많은 패턴입니다. 구조는 이렇습니다. 집의 실제 시세가 2억 원인데, 전세 보증금이 1억 9천만 원이고 여기에 은행 근저당까지 1억 원이 설정돼 있다면, 이 집이 경매에 넘어갔을 때 낙찰가는 시세의 70~80% 선인 1억 4천만 원 정도가 됩니다. 여기서 은행이 1순위로 1억 원을 가져가면 임차인에게 남는 건 4천만 원뿐입니다. 보증금 1억 9천만 원 중 1억 5천만 원이 공중에 날아가는 겁니다. 전세사기 사례 중 가장 전형적인 이 패턴은 집주인이 의도적으로 전세가율을 높게 설정하고 근저당을 숨기거나 나중에 추가로 설정하는 방식으로 이뤄집니다. 계약 시 등기부등본에 근저당 금액과 전세금의 합이 시세를 초과하는지 반드시 확인해야 합니다. 전세사기 피해 사례의 절반 이상이 이 유형에 속합니다.
유형 2 이중계약: 같은 집에 임차인 여러 명
이중계약은 같은 집을 두 명 이상의 임차인에게 동시에 임대하는 방식입니다. 집주인이 A에게 전세 계약을 맺고 보증금을 받은 뒤, 같은 집을 B에게 다시 월세 또는 전세로 계약합니다. A가 확정일자를 받고 전입신고를 하면 우선변제권이 생기지만, B는 후순위가 되어 경매 시 배당을 거의 받지 못합니다. 이 유형의 핵심은 집주인이 두 번의 계약을 비밀리에 진행한다는 점입니다. A는 B의 존재를 모르고, B는 A의 존재를 모릅니다. 실제 거주자가 이미 있는 집을 비어 있는 것처럼 속여 계약시키는 경우도 여기에 해당합니다. 전세사기 수법 중 발각이 어렵고 피해자 수가 많은 유형입니다. 계약 전 해당 집의 실거주 여부와 기존 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
유형 3~5: 신탁사기·대리인사기·허위임대인 패턴 분석
유형 3 신탁사기: 신탁회사 동의 없이 임대한 경우
신탁사기는 최근 급증하고 있는 유형입니다. 부동산 신탁이란 집주인이 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하고, 신탁회사가 그 재산을 관리하는 제도입니다. 신탁등기가 된 부동산을 임대하려면 반드시 신탁회사(수탁자)의 동의를 받아야 합니다. 그런데 집주인(위탁자)이 신탁회사 동의 없이 임차인과 직접 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이 경우 그 임대차 계약은 신탁회사에 대해 효력이 없을 수 있습니다. 즉, 법적으로 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 임차인은 신탁회사에 대항할 수 없어 경매 시 보증금 배당도 받지 못하는 최악의 상황이 됩니다. 등기부등본에 '신탁'이라는 단어가 있다면 반드시 신탁원부를 발급받아 수탁자 동의 여부를 확인해야 합니다. 전세사기 유형 중 피해자가 가장 구제받기 어려운 유형입니다.
유형 4 대리인사기 + 유형 5 허위임대인 사기
유형 4 대리인사기는 실제 소유주가 아닌 사람이 대리인 자격을 사칭하거나 위임장을 위조하여 임대차 계약을 체결하는 방식입니다. 집주인의 가족이라거나, 법무사라거나, 부동산 관리인이라고 속이고 계약을 진행합니다. 이 경우 실제 소유주는 계약 사실 자체를 모를 수 있고, 임차인은 권한 없는 대리인과 계약한 것이 됩니다. 계약 자체가 효력이 없거나 소유주가 계약을 부인할 수 있어 피해자가 보호받기 어렵습니다. 유형 5 허위임대인 사기는 실제 소유주를 사칭한 가짜 임대인이 계약을 체결하는 방식입니다. 주민등록증을 위조하거나 타인의 신분을 도용해 소유주인 척 계약합니다. 두 유형 모두 계약 전 등기부등본의 소유자 이름과 신분증의 이름이 일치하는지, 대리인인 경우 위임장과 소유주 인감증명서가 실제인지를 반드시 확인해야 합니다. 전세사기 사례 중 형사 고소 성공 가능성이 가장 높은 유형이기도 합니다.
내 상황이 어떤 유형인지 판단하는 방법 → 유형별 대응 루트
내 상황이 어떤 유형인지 판단하는 질문 3가지
지금 당신이 처한 상황이 어떤 유형인지를 빠르게 판단하는 방법은 세 가지 질문으로 확인하는 것입니다. 첫 번째 질문: 등기부등본에서 근저당 금액과 전세 보증금의 합이 해당 부동산의 시세를 초과합니까? '예'라면 깡통전세(유형 1) 가능성이 높습니다. 두 번째 질문: 등기부등본상 소유자와 계약 당시 상대방이 동일인입니까? '아니오'라면 대리인사기(유형 4) 또는 허위임대인(유형 5) 가능성이 있습니다. 대리인이었다면 적법한 위임장과 인감이 있었는지 확인해야 합니다. 세 번째 질문: 등기부등본에 신탁등기가 표시돼 있습니까? '예'라면 신탁사기(유형 3) 가능성이 있으며, 신탁회사의 임대 동의서 존재 여부를 확인해야 합니다. 이 세 가지 질문으로 상당수의 유형을 걸러낼 수 있습니다. 전세사기 유형을 정확히 파악하면 이후 대응 루트가 명확해집니다.
유형 파악 후 즉시 해야 할 행동
유형이 파악됐다면 그 유형에 맞는 대응을 즉시 시작해야 합니다. 깡통전세(유형 1)라면 임차권등기명령 신청과 경매 배당요구가 핵심입니다. 보증보험 가입 여부도 즉시 확인하세요. 이중계약(유형 2)이라면 선순위 임차인과의 관계를 파악하고, 본인이 선순위인지 후순위인지를 확정일자와 전입신고 날짜로 확인해야 합니다. 신탁사기(유형 3)는 신탁회사와의 법적 관계를 반드시 변호사와 검토해야 하는 복잡한 유형입니다. 단, 신탁회사가 임대 동의를 했다는 증거가 있다면 구제 가능성이 있습니다. 대리인사기(유형 4)와 허위임대인(유형 5)은 형사 고소의 성공 가능성이 높은 유형이므로 즉시 고소장을 작성하세요. 유형별 대응 전략 분기표와 공동 피해자 고소 전략의 상세한 내용은 전자책 9장에 수록돼 있습니다. 내 상황을 정확히 진단하고, 유형에 맞는 루트로 싸우세요.
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전세사기, 처음부터 끝까지
계약 전 체크부터 보증금 회수·고소까지
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전세사기는 유형이 다르면 대응 방법도 다르고, 피해자 지원을 신청하는 루트도 다릅니다. 피해자 지원 특별법 적용 대상이 되는지 여부도 유형과 상황에 따라 달라집니다. 유형별 대응 전략 분기표와 공동 피해자 고소 전략은 전자책 9장에 상세히 수록돼 있습니다. 혼자 모든 걸 알아내려고 하지 마세요. 이미 정리된 정보로 가장 빠른 루트를 선택하세요.
⏰ 지금이 골든타임입니다
유형을 먼저 정확히 파악해야 고소 루트와 피해자 지원 신청 방향이 결정됩니다. 지금 내 상황이 어떤 유형인지 확인하세요
지금 당신의 등기부등본을 꺼내세요. 신탁등기가 있습니까? 근저당과 전세금의 합이 시세를 초과합니까? 계약 상대방이 등기부상 소유자와 다릅니까? 이 세 가지 질문에 답하는 것이 출발점입니다. 유형을 알면 루트가 보입니다. 루트가 보이면 지금 당장 무엇을 해야 하는지가 명확해집니다. 시간이 지날수록 선택지는 줄어듭니다.